Rakennustyön tarkkailija on uuden asunnon ostajan silmät ja korvat työmaalla

27.8.2026

Kun uuden kodin ostaa rakenteilla olevasta talosta, ostopäätös tehdään pitkälti suunnitelmien, havainnekuvien ja lupauksien perusteella. Työmaalle ei voi noin vain mennä katsomaan, miltä oman tulevan kodin rakentaminen näyttää tai onko kaikki toteutettu suunnitelmien mukaisesti.

Tässä kohtaa kuvaan astuu rakennustyön tarkkailija.

– Rakennustyön tarkkailija huolehtii omalta osaltaan siitä, että osakkeenostajien asioita ajetaan myös rakentamisen aikana, Eerika Consultingin Tomi Tirri kiteyttää.

Kyse ei ole osakkeenostajalle aivan pienestä asiasta. Oman kodin ostaminen on monelle elämän suurimpia hankintoja ja päätöksiä. Siksi on tärkeää, että joku katsoo rakentamista nimenomaan tulevan asukkaan näkökulmasta ja pitää hänen etuaan esillä myös silloin, kun hän itse ei pääse työmaalle seuraamaan tulevan kotinsa rakentumista.

Rakennustyön tarkkailijasta säädetään asuntokauppalaissa. Nykyisen lain mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita tarkkailija seuraamaan, että rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Tarkkailijan tulee olla tehtävään pätevä ja riippumaton rakennustyön suorittajasta ja perustajaosakkaasta.

Tärkeintä on siis ymmärtää, kenen näkökulmasta työtä tehdään: rakennustyön tarkkailija toimii osakkeenostajien edunvalvojana.

Mitä rakennustyön tarkkailija käytännössä tekee?

Työ ei tarkoita pelkästään valmiiden pintojen silmäilyä, vaan rakentamisen etenemisen seuraamista koko tarkkailutoimeksiannon ajan.

Tarkkailija perehtyy kohteen suunnitelmiin ja asiakirjoihin, tekee työmaakäyntejä ja seuraa muun muassa rakentamisen aikataulua, työtapoja, materiaalien asianmukaisuutta sekä sitä, vastaako toteutus suunnitelmia. Tarvittaessa hän osallistuu myös työmaakokouksiin, viranomaistarkastuksiin ja katselmuksiin.

Oleellinen osa tehtävää on dokumentointi ja viestintä. Tarkkailija raportoi tekemistään havainnoista ja pitää osakkeenostajat ajan tasalla työmaan etenemisestä.

– Hyvä tarkkailija on kiinnostunut kohteesta ja ymmärtää, että hän ajaa työssään osakkeenomistajien etua tilanteessa, jossa heillä itsellään ei juuri ole mahdollisuuksia saada tietoa tulevan asuntonsa rakentamisesta. Hän pitää heidän huolenaiheitaan esillä, raportoi säännöllisesti ja nostaa epäkohtia esiin, Tirri kuvailee.

Tarkkailijan tehtävänä ei kuitenkaan ole johtaa työmaata eikä hänellä ole määräysvaltaa urakoitsijaan. Kun tarkkailija huomaa mahdollisen ongelman, hänen tehtävänsä on nostaa asia esiin, selvittää sitä yhdessä hankkeen osapuolten kanssa ja välittää siitä tietoa osakkeenostajille.

Parhaassa tapauksessa mahdolliset virheet tai epäselvyydet huomataan ja ratkaistaan jo rakentamisen aikana – eikä vasta siinä vaiheessa, kun asukkaat ovat muuttaneet sisään.

Jos työmaalla on jo valvoja, mihin tarkkailijaa tarvitaan?

Rakennustyön tarkkailijan ja työmaavalvojan työ voi näyttää käytännössä hyvinkin samanlaiselta. Molemmat liikkuvat työmaalla, tarkastelevat rakentamisen laatua ja kiinnittävät huomiota poikkeamiin.

Ratkaiseva ero löytyy ennen kaikkea roolista ja siitä, kenen etua tehtävässä valvotaan.

Työmaavalvoja on tyypillisesti perustajaosakkaan valitsema ja palkkaama asiantuntija, jonka tehtävänä on rakentamisen laadun varmistaminen työmaalla. Rakennustyön tarkkailijan tehtävä puolestaan perustuu asuntokauppalakiin, ja hänen ensisijainen tehtävänsä on osakkeenostajien edun turvaaminen.

– Käytännön työssä tehtävissä voi olla paljon samaa. Suurin ero on siinä, mikä tarkkailijan asema on ja ketä hän edustaa, Tirri sanoo.

Tarkkailija ei myöskään korvaa kohteen valvojaa. Kyse on kahdesta eri roolista, vaikka työmaalla huomio kiinnittyisikin osittain samoihin asioihin.

Tarkkailijalla on tehtävänsä hoitamiseksi laissa turvattu oikeus saada työn edistymisen seuraamiseen tarvittavia tietoja sekä päästä rakennuskohteeseen. Näin osakkeenostajat saavat riippumattoman asiantuntijan kautta tietoa paikasta, johon heillä itsellään ei rakentamisen aikana ole vapaata pääsyä.

– Se on asunnonostajille melkeinpä ainoa tapa saada rakentamisen aikana tietoa siitä, millaista rakentamisen laatu ja toimintatapa työmaalla ovat, Tirri tiivistää.

Kaikki havainnot eivät ole mustavalkoisia

Tarkkailijan ammattitaitoa tarvitaan erityisesti silloin, kun vastaan tulee asioita, joihin ei ole yhtä yksinkertaista kyllä–ei-vastausta.

Tirrin mukaan uudiskohteissa vastaan voi tulla esimerkiksi suunnitelmista poikkeavia toteutuksia, laitteiden aiheuttamia äänihaittoja tai veden lämpötiloihin liittyviä ongelmia. Yksittäinen havainto voi osoittautua merkittäväksi virheeksi – tai selvitysten jälkeen asiaksi, joka ei edellytä toimenpiteitä.

Tarkkailijan tehtävänä on huolehtia siitä, etteivät kysymykset jää ilmaan.

– Kun epäilyksiä nousee, asioita viedään niin pitkälle, että niihin saadaan joku päätös, Tirri sanoo.

Juuri tässä korostuvat kokemuksen lisäksi kokonaisuuksien ymmärtäminen ja kyky kommunikoida eri osapuolten kanssa. Hyvä tarkkailija ei vain kerää valokuvia työmaalta, vaan dokumentoi olennaiset havainnot niin, että niihin voidaan tarvittaessa palata myös myöhemmin.

Tarkkailijan työ voi jatkua myös takuuajalle

Lain mukainen rakennustyön tarkkailijan toimikausi päättyy rakentamisvaiheen päättyessä. Hallinnon luovutukseen tarkkailija toimittaa raportin rakennustyöstä ja sen sujuvuudesta.

Tarve asiantuntijan työlle ei kuitenkaan välttämättä lopu siihen.

Rakentamisen aikana esiin nousseiden asioiden selvittäminen voi jatkua hallinnon luovutuksen jälkeenkin. Taloyhtiö voi tällöin sopia asiantuntijan työn jatkamisesta erikseen esimerkiksi takuuaikaan liittyvissä asioissa.

Tirri näkee tässä selvän hyödyn.

Kun sama asiantuntija tuntee jo kohteen, rakentamisen aikaiset tapahtumat ja esiin nousseet kysymykset, hänellä on hyvä lähtökohta jatkaa taloyhtiön tukena myös myöhemmissä vaiheissa. Asioita ei tarvitse aloittaa uudelleen nollasta uuden asiantuntijan kanssa.

Rakennustyön tarkkailijan rooli saattaa pian vahvistua

Rakennustyön tarkkailijan asemaan on parhaillaan suunnitteilla merkittävä muutos.

Nykyisen asuntokauppalain mukaan osakkeenostajilla on oikeus valita rakennustyön tarkkailija osakkeenostajien kokouksessa. Käytännössä tarkkailija voi siksi tulla hankkeeseen mukaan vasta siinä vaiheessa, kun rakentaminen on jo pitkällä.

Asuntokauppalain uudistuksessa tähän ehdotetaan muutosta. Oikeusministeriön valmisteleman lakimuutoksen mukaan rakennustyön tarkkailijasta tulisi pakollinen. Perustajaosakkaan olisi huolehdittava, että yhtiöllä on rakennustyön tarkkailija viimeistään silloin, kun asunto-osakkeita aletaan tarjota ostettavaksi.

Muutos voisi tarkoittaa sitä, että osakkeenostajien etua valvova asiantuntija olisi mukana nykyistä aikaisemmassa vaiheessa rakentamista.

Uudistus on kuitenkin vielä valmistelussa, eikä ehdotettu sääntely ole tätä kirjoitettaessa voimassa. Oikeusministeriön hankkeen lausuntokierros päättyi keväällä 2026 ja valmistelu jatkuu.

Tirrin mielestä mahdollisuus päästä mukaan nykyistä aikaisemmin olisi tarkkailutyön näkökulmasta kiinnostava muutos. Samalla ehdotukseen liittyy myös periaatteellinen kysymys riippumattomuudesta: jos tarkkailijan tehtävä on valvoa osakkeenostajien etua suhteessa perustajaosakkaaseen, miten tarkkailijan valinta järjestetään niin, että hänen riippumattomuutensa toteutuu myös käytännössä?

Yksi asia ei kuitenkaan muutu: rakennustyön tarkkailijan tärkein tehtävä on pitää osakkeenostajien puolta ja tuoda heille tietoa siitä, mitä heidän tulevassa kodissaan tapahtuu silloin, kun he eivät itse vielä pääse sitä näkemään.

Eerika Consulting tarjoaa rakennustyön tarkkailua uudisrakentamisen hankkeisiin. Asiantuntijamme toimivat tilaajan tukena rakentamisen aikana sekä tarvittaessa hankkeen takuu- ja vastuuasioissa.

Ihmislähtöistä konsultointia rakentamiseen.

Lisätietoja

Tomi Tirri
Projektipäällikkö, rakennustekninen asiantuntija
Eerika Consulting Oy
tomi.tirri@eerika.com
050 479 0971